Zakup nieruchomości - czy już czas?

Obecna sytuacja wymusiła na sprzedających (zarówno deweloperach jak i osobach fizycznych) konieczność skorygowania cen ofertowych, a co za tym idzie także i transakcyjnych. Dlaczego nie skorzystać więc z „promocji” i zmienić mieszkania na większe lub może od razu rozważyć zakup czy też budowę domu. Dodatkowym argumentem zachęcającym do takich posunięć może być fakt, że ilość mieszkań na rynku - szczególnie nowych - jest ograniczona (podejście inwestycyjne). To prawda, że dookoła wciąż słyszymy, ile to w ostatnich kwartałach zostało oddanych nowych mieszkań do użytku. Zwróćmy tylko uwagę, że są to kończące się inwestycje, rozpoczęte na fali boomu budowlanego z roku 2006. Inwestycji rozpoczętych w ostatnim roku ze świecą szukać. W końcu zasoby te muszą się wyczerpać. Fachowcy szacują, ze potrwa to od półtora do trzech lat. Jak łatwo się domyślić, gdy popyt przewyższy podaż, nastąpi nagły wzrost cen mieszkań. To zwykły cykl koniunkturalny, tylko u nas trochę krótszy.

Dla tych, którzy maja więcej czasu, lepszym rozwiązaniem może okazać się budowa nowego domu. Skorzystamy na niskich cenach materiałów budowlanych i robocizny. Minęły już czasy, kiedy popyt na nie był napędzany przez deweloperów i obserwowaliśmy podwyżkę za podwyżką.

Co więc stoi na przeszkodzie, aby skorzystać z okazji i zainwestować? Dla osób bez kredytu prawdopodobnie nic, ale co z osobami, które - aby nabyć kolejną nieruchomość - muszą sprzedać tę, którą wcześniej nabyli, wspomagając się pomocą banku. Tu już sprawa nie jest taka prosta. Głównie za sprawą deprecjacji naszej waluty i wzrostu poziomów marż w bankach. Pieniądz stał się dużo droższy. Wzrosło też zadłużenie niektórych kredytobiorców. Pozbywając się nieruchomości, nie stracą posiadacze kredytów w naszej rodzimej walucie. Dla osób, które zaciągały kredyty walutowe gdy złotówka była bardzo silna, spłata takiego zadłużenia niekoniecznie musi się opłacać. W wielu przypadkach bowiem obecne zadłużenie znacznie przekracza kwotę pożyczoną, a czasem nawet wartość nieruchomości, na którą kredyt był brany. W takim przypadku, przymierzając się do zmiany takiego mieszkania, należy poszukać kredytu o podobnych, lub najlepiej identycznych parametrach do tego, który obecnie spłacamy. Lepszych od tych sprzed roku, dwóch lat ciężko będzie znaleźć. Znacznie lepszym rozwiązaniem niż sprzedaż byłby wynajem. Pozbylibyśmy się obciążenia związanego z kredytem (wynajmujący spłaca), a także otrzymalibyśmy dodatkowe źródło dochodu, dzięki czemu stalibyśmy się bardziej wiarygodni podczas ubiegania się o kolejny kredyt. A ze sprzedażą możemy poczekać na „lepsze czasy”, gdy ceny wzrosną, a złoty się umocni.

W trochę innej sytuacji są ci, których kredyty były uruchamiane po kursach walut wyższych od obecnych. Dla nich zamiana kredytu może być teraz bardzo opłacalna.

Jeżeli ktoś rozważa spłatę starego i zaciągnięcie nowego kredytu, powinien dokładnie policzyć związane z tym koszty. A nie jest ich mało. Prowizja za spłatę, prowizja za udzielenie kolejnego, opłaty związane z wykreśleniem i wpisaniem hipotek, koszty ustanowienia nowych ubezpieczeń. No i jeszcze tak znienawidzony ostatnio spread . Wszystko to powinno być wkalkulowane w koszty inwestycji, abyśmy się nie rozczarowali efektem naszych działań.

W ostatnich miesiącach najlepszą okazją na posiadanie większego lokum bez konieczności zwiększania raty kredytu jest skorzystanie z rządowego programu „Rodzina Na Swoim”. Dzięki niemu państwo dopłaca maksymalnie połowę kwoty odsetek w ciągu pierwszych ośmiu lat okresu kredytowania. Może to pozwolić na posiadanie identycznego metrażu mieszkania przy dużo mniejszym obciążeniu miesięcznym, lub też możemy kupić większe lokum przy zachowaniu dotychczasowej wysokości raty. Aby było to jednak możliwe, w momencie ubiegania się o kredyt preferencyjny nie możemy być właścicielami poprzedniej nieruchomości.

Na koniec nie pozostaje mi nic innego jak tylko życzyć wszystkim dobrych inwestycji i wysokich stóp zwrotu.

Autor: Krzysztof Bontal, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS

Źródło: Domu Kredytowego NOTUS, oddział w Olsztynie 2009-07-21